Вопросы и ответы

Переустройство и перепланировка — это похожие, но все, же разные работы.

Перепланировка предполагает снос и установку перегородок для смены текущей планировки, т.е. изменение конфигурации помещений объекта недвижимости.

Переустройство включает в себя работы, связанные с техническими сетями: канализацией, водопроводом, электрикой и другими инженерными системами.

Перепланировка может включать в себя следующие работы:

• Перенос, расширение туалета, ванной комнаты или санузла.
• Перенос, расширение кухни или устройство кухни-ниши.
• Демонтаж или создание новых внутренних перегородок.
• Работы, связанные с несущими конструкциями.
• Строительство антресольных этажей, лестниц внутри квартиры и т.п.

Основные виды работ, связанные с переустройством помещения:

• Замена газовой плиты на электрическую.
• Модернизация газопровода.
• Перенос существующего или установка нового сантехнического оборудования.
• Изменение параметров системы отопления и других инженерных сетей помещения.

Пакет необходимых документов зависит от конкретной ситуации. Ниже приведен список наиболее важных документов, необходимых для получения разрешения на работы:

• Заявление на перепланировку или переустройство;
• Исходные документы (техпаспорт, выписка ЕГРН и т.п.);
• Проект перепланировки (составленный организацией с СРО на проектирование);
• Письменное согласие всех собственников.

Проект перепланировки и (или) переустройства квартиры состоит из текстовой и графической части. В зависимости от планируемых изменений, состав проекта может содержать:

• Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
• Раздел «Архитектурные решения АР»;
• Раздел «Конструктивные решения КР»;
• Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
• Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
• Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
• Раздел «Пожарная безопасность ПБ»;
• Техническое заключение ТЗК;
• Историко-культурное исследование и т.п.

На основании проекта уполномоченный орган выдает разрешение на проведение работ.

В пояснительную записку проекта входят указания по устройству сети электроснабжения. Электромонтажные работы не относятся к перепланировке, но в некоторых районах СПб и ЛО, администрации требуют включать в проектную документацию полноценный раздел электроснабжения.

Проект перепланировки, как правило, готовится 2-3 рабочих дня с момента подписания договора, при условии наличия необходимых исходных данных для проектирования.

Техническое заключение — это документ, подтверждающий возможность перепланировки. Заключение содержит результаты обследования, оценку несущих конструкций и инженерных сетей здания. Техзаключение включает в себя текстовую информацию и графические материалы, дополнительно может содержать расчеты для обоснования планируемых решений перепланировки и (или) переустройства помещения.

Строительный контроль (технический надзор) — это контроль за проведением ремонтно-строительных работ и проверка их соответствия проектному решению. Все работы на объекте должны соответствовать требованиям, изложенным в проектной документации и нормативно-правовых актах. Надзор осуществляется строительной организацией, являющейся членом СРО по строительству и оформляется необходимыми документами. Наша организация проводит стройконтроль в процессе проведения работ при перепланировке помещений.

Для подготовки проектной документации необходимы следующие документы:

• технический паспорт (поэтажный план с экспликацией);
• технический план этажа сверху и снизу;
• эскиз планировки или дизайн-проект;
• выписку ЕГРН;
• данные для заключения договора.

Выполнение работ запрещено в следующих случаях:

• если перепланировка ухудшает условия других жильцов многоквартирного дома;
• если объект после выполнения работ не соответствует нормам, предъявляемым к жилому (нежилому) помещению;
• если работы нарушают правила строительства, санитарные нормы и требования пожарной безопасности;
• если объект находится в аварийном состоянии.

Согласование изменений при проведении ремонта помещения не требуется для следующих видов работ:

• оклеивание обоями, укладка напольных покрытий, другие виды косметического ремонта;
• замена окон и дверей;
• внутренняя отделка, облицовка балконов (лоджий);
• замена сантехники и варочных панелей без изменения их расположения.

При любых изменениях в конфигурации помещения или расположения сантехнического оборудования, требуется разработать проектную документацию на перепланировку и (или) переустройство.

Если квартира куплена в ипотеку, вам необходимо получить согласие банка, выдавшего кредит, на изменение планировки. Для этого вам нужно обратиться в клиентский отдел банка или страховую компанию, с которой заключен договор.

Юридического термина «свободная планировка» не существует. Обычно предполагаемые перегородки обозначены пунктирными линиями на техническом плане. Это позволяет четко выделить гостиную, «мокрые зоны», кухню, подсобные помещения.

Любое отклонение от этих линий будет рассматриваться как перепланировка и требует получения разрешительной документации.

Сложный случай — это когда зоны неявно выделены или вообще не отмечены на поэтажном плане. В этом случае проект должен быть выполнен с учетом планов строительства от автора проекта дома.

В среднем, весь процесс занимает — от 3 до 12 месяцев с учетом времени, затрачиваемого на ремонтные и строительные работы.

Чтобы убедиться, что ваши планы перепланировки могут быть реализованы на законных основаниях, вы можете выполнить следующие действия:

• Прежде чем что-либо предпринять, соберите документы на квартиру, нарисуйте план своих намерений и обратитесь в архитектурную компанию.
• Попробуйте сами найти информацию в интернете. Этот метод бесплатный, но не самый успешный, так как он не гарантирует достоверность информационного ресурса.
• Обратитесь в специализированную фирму, которая проводит проектирование и согласование перепланировки и вам не нужно будет ничего делать самостоятельно.

Цена зависит от многих факторов, таких как сложность планируемых работ, площадь помещения, год постройки дома и др. В нашей компании можно заказать, как отдельные виды работ для самостоятельного согласования, так и услугу согласования перепланировки под ключ.

Как правило, разрешение выдается на один год. Если за это время не удается закончить ремонт, можно продлить разрешение.

Несогласованная перепланировка является нарушением закона и имеет негативные последствия: штраф при выявлении; предписание вернуть помещение в исходное состояние за счет собственника; проблемы при возникновении имущественных отношений; страховые случаи и проч.

Проведенная ранее перепланировка может быть согласована. Процесс похож на утверждение проекта перепланировки, но обязательным условием является соответсвие проведенных работ нормам планирования пространства и требованиям к организации инженерных сетей помещения.

Изменение конфигурации однокомнатной квартиры допустимо при соблюдении всех строительных норм и правил безопасности. Но вы должны понимать, что разные стандарты применяются к разным типам домов. Например, в кирпичном доме можно согласовать многие виды перепланировки, а в панельных домах шансы согласовать желаемую планировку ограничены.

Да, инженерные сети являются общедомовой собственностью. Перемещение возможно только в том случае, если это согласовано с управляющей компанией.

Устройство камина в квартире возможно, при соблюдении ряда условий:

• квартира должна быть на последнем этаже дома;
• наличие работоспособного дымохода и соблюдение других требований пожаробезопасности;
• при устройстве нового дымохода, требуется проведение общего собрания собственников дома, т.к. чердак и крыша являются общей собственностью.

Вы можете сделать проем в несущей стене при выполнении ряда условий. Обязательным условием для утверждения является техническая возможность выполнения такого рода работ. Для уточнения возможности устройства проема необходимо обследование несущих конструкций здания и проведение расчетов несущей способности.

Да, это возможно, но только — электрического обогрева пола.

Тамбур или этажный коридор, являются — общей территорией, соответственно, присоединить его к квартире практически невозможно. Для такого присоединения необходимы техническая возможность и проведение общего собрания собственников многоквартирного дома.

Да, можно заменить газовую плиту на электрическую. Для этого необходимо уточнить, достаточно ли мощности электросети, чтобы установить в квартире дополнительное электрическое устройство. Эта техническая возможность должна быть подтверждена соответствующими документами.

Лоджия — исключительно холодное пространство, площадь лоджии/балкона рассчитывается с уменьшающим коэффициентом. На лоджии невозможно расположить не только кухню, но и любую другую комнату жилой квартиры.

Кухня может быть перенесена в комнату только при определенных условиях: под вашей новой кухней должно быть нежилое пространство, а в квартире над ней не должно быть ванной комнаты или санузла.

Это возможно только в том случае, если квартира находится на первом этаже или под ней расположено нежилое помещение. В домах с газификацированной кухней перенос невозможен.

Такие работы запрещены — если этажом ниже расположена квартиры. Но возможно в квартирах — расположенных на первом этаже, либо на втором, при условии того, что ниже этажом нежилое пространство.

Это технически сложный вопрос, иногда это возможно на последних этажах многоквартирного дома, решается это индивидуально.

Сделать выход в санузел (ванную, уборную) из комнаты или кухни возможно, если есть второй санузел или уборная с входом из коридора.

Лоджии и балконы — это холодные помещения, их не следует отапливать. Это не предусмотрено при проектировании дома и запрещено законодательно. Отопление дополнительных помещений влияет на тепловой контур всего дома, что может привести к дисбалансу всей системы отопления и возникновению чрезвычайных ситуаций.

Не возможно! Во-первых, такие действия нарушат общую систему вентиляции дома, а во-вторых, вентиляционные коробки (в том числе и выгородка вентиляции из блоков в новостройках) являются общедомовой собственностью.

Для физических лиц штраф составляет 2000 - 2500 рублей.

Мы часто сталкиваемся с такой ситуацией, в первую очередь нам нужно увидеть текст утверждения, архивы БТИ. В большинстве случаев, согласно старому разрешению, вы можете внести изменения в БТИ и Росреестр, чтобы все документы на квартиру для продажи были в порядке.

Полное присоединение балкона (лоджии) к комнате или кухне квартиры законодательно запрещено. Такое решение невозможно сделать напрямую. Наиболее переспективное решение такой перепланировки — это демонтаж подоконника (подоконного блока) проема на лоджию с обязательным устройством в образовавшийся проем дверных конструкций из ПВХ профиля с камерным стеклопакетом.

Согласования перепланировки — это бесплатная муниципальная услуга. Для получения согласования (Разрешения на проведение работ) потребуется собрать исходные документы, подготовить проект на планируемую перепланировку или переустройство и подать в уполномоченный орган через портал Госуслуг, МФЦ или напрямую в ведомство.

В Ленинградской области разрешение на проведение работ выдают — архитектурные управления или межведомственные комиссии при администрациях территориальных образований области.

В Санкт-Петербурге разрешение на проведение работ выдают межведомственные комиссии при администрациях районов города.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регламентирует порядок реконструкции и капитального ремонта обьектов недвижимости нежилого назначения.

Проект перепланировки состоит из текстовой и графической части. В зависимости от планируемых изменений, состав проекта может содержать:

• Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
• Раздел «Архитектурные решения АР»;
• Раздел «Конструктивные решения КР»;
• Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
• Раздел «Технологические решения ТХ»;
• Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
• Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
• Раздел «Пожарная безопасность ПБ»;
• Техническое заключение ТЗК;
• Историко-культурное исследование и т.п.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

• Все помещения имеют разную площадь и конфигурацию, а техническая документация для разрешений рассчитывается исходя из площади, сложности объекта и функционального определения здания и помещения, в котором проводится перепланировка.
• Стоимость работ также зависит от вмешательства в несущие конструкции здания. Проемы в несущих стенах, организация новых лестниц, проемы в потолках - все это тщательно изучается, анализируется качество выполненных работ и даются рекомендации. Переоборудование без задействования несущих конструкций обойдется дешевле, чем более сложные виды работ.
• Часто проводится не только внутренняя перепланировка, но и другие виды работ, такие как изменение или ремонт внешнего вида фасада здания. Изменение типа фасада включает в себя установку новых входов, оконных проемов и замену облицовки фасада. Перепланировка включает в себя все виды навесов и сооружений любого размера. В таком случае требуется получение дополнительных документов, стоимость процедуры увеличивается.

Собственнику помещения с неоформленной перепланировкой и (или) переустройством требуется обратиться в проектную организацию, которая проведет обследование и подготовит техническую документацию для последующего узаконивания проведенных изменений.
Необходимо понимать, что подобные объекты недвижимости не всегда возможно оформить. При проведении обследования и аналитики, порядка 20% подобных помещений имеют нарушения, которые узаконить невозможно. Такие нарушения на объекте недвижимости приходится исправлять фактически силами собственников.

Проведение ремонтных работ без изменения конфигурации нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме — не требует отдельного согласования. Изменения плана помещения, расположенного в отдельно стоящем нежилом здании — проводятся по проекту, без согласования.

2000 - 2500 рублей для физических лиц, 40000 - 50000 рублей для организаций.

Дизайн-проект, в отличие от проекта перепланировки квартиры, не возможно использовать для согласования. Это документ, который создается дизайнером. Его цель — наглядно увидеть, как будет выглядеть интерьер квартиры после завершения работ.

Дизайн-проект удобно использовать для выбора схемы расстановки мебели, стиля в интерьере или расчета количества материалов. Но в нем нет необходимых чертежей и расчетов, которые требуются для получения разрешения на работы.

При заказе проекта перепланировки наш архитектор даст рекомендации по планированию пространства помещения и улучшению его функциональности. Отдельно мы можем разработать и интерьерные решения — дизайн-проект.

Антресоль (антресольная площадка) — это дополнительный уровень, предусматривающий доступ на него людей. Антресоль не является этажом. Ее сооружают внутри квартир или нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Антресоль может составлять не более 40 % от общей площади помещения, в котором она возводится. Высота помещения и уровень установки антресоли должны обеспечивать ее безопасную эксплуатацию. Работы проводят на основании разработанной и согласованной проектной документации на перепланировку помещения или реконструкцию здания.

Стоимость строительства второго уровня в квартире или нежилом помещении — ориентировочно в десять раз ниже стоимости квадратного метра при покупке объекта недвижимости от застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Антресольный уровень при технической возможности объекта размещается в жилых помещениях с постоянным пребыванием людей: в квартирах, апартаментах, коттеджах, а также в коммерческих помещениях различного функционального назначения: в ресторанах, кафе, барах, офисах, магазинах, гостиницах, хостелах, производственных помещениях и на складах.