Назначение и цели разработки проекта перепланировки нежилого помещения
Регламентные правила проведения перепланировки нежилого помещения
Нормы Подготовка проектной документации и её последующее утверждение являются обязательным условием для выполнения строительно-монтажных работ по перепланировке и (или) переустройству коммерческих площадей в соответствии с Распоряжением № 735-р от 12.08.2021 года для города Санкт-Петербурга, а также нормативными актами администраций муниципальных районов (городских поселений) в Ленинградской области. Указанные регламенты четко устанавливают состав проектных материалов и технические требования к осуществлению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Виды строительно-монтажных работ, требующие разработки проекта
- изменение функционального назначения объекта недвижимости в соответствии с определённым типом коммерческой деятельности (в том числе для последующего лицензирования);
- демонтаж, пространственный перенос или возведение внутренних ненесущих перегородок, включая устройство дверных проёмов;
- функциональное объединение нескольких нежилых помещений либо разделение одной площади на самостоятельные единицы;
- проектирование, устройство или демонтаж тамбурных отсеков;
- устройство антресольного перекрытия (капитального антресольного этажа) или облегченной антресольной полки;
- организация дверного проема в капитальной несущей стене или технологического проема в плитах перекрытия;
- официальный перевод нежилого помещения в жилой фонд с переоборудованием в квартиру;
- изменение послойной конструктивной схемы полов или междуэтажных перекрытий;
- модернизация входных групп, изменение внешнего архитектурного облика фасадов, устройство дополнительных входов, козырьков или крылец;
- организация безбарьерной среды для маломобильных групп населения (МГН), включая расчет и устройство пандусов;
- перепланировка, ремонт и приспособление помещений в зданиях под охраной КГИОП.
- изменение конфигурации, перенос или организация новых санитарно-бытовых и технических зон;
- установка дополнительных мощных систем приточно-вытяжной вентиляции или создание обособленных технологических зон, требующих принудительного воздухообмена;
- перенос или изменение трассировки общедомовых стояков отопления, водоснабжения или водоотведения.
Функциональные типы помещений при проведении перепланировки
- Представительства организаций, офисные центры, бюро, банки, административные и общественные пространства.
- Предприятия торговли, торгово-развлекательные комплексы, магазины.
- Предприятия общественного питания: кафе, рестораны, бары, столовые, фуд-корты.
- Медицинские учреждения: стоматологические клиники, массажные и процедурные кабинеты.
- Служебные помещения, мастерские, объекты бытового обслуживания населения.
- Спортивные объекты: фитнес-центры, тренажерные залы, хореографические и танцевальные студии.
- Салоны красоты, парикмахерские, косметологические центры.
- Образовательные и развивающие учреждения: детские сады, художественные студии, досуговые центры.
- Гостиничные комплексы, отели, хостелы, апартаменты.
- Объекты изменения назначения площадей с переводом нежилого фонда в жилые квартиры.
Примечание Итоговое решение о согласовании разработанного проекта в Санкт-Петербурге принимают районные администрации в лице Межведомственных комиссий (МВК), на территории Ленинградской области — уполномоченные территориальные МВК.
В профильных разделах доступен заказ полного спектра экспертных услуг по проектированию и правовому согласованию перепланировок в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
Состав проекта перепланировки и переустройства помещения
Проектная документация на перепланировку включает в себя текстовую часть (пояснительные материалы) и графический блок (чертежи). В составе проекта представлены необходимые схемы, расчеты, чертежи и обоснования безопасности с учетом специфики планируемых изменений объекта.
В зависимости от сложности перепланировки проект может включать в себя следующие самостоятельные разделы:
- Раздел «Пояснительная записка» (ПЗ);
- Раздел «Архитектурные решения» (АР);
- Раздел «Конструктивные решения» (КР);
- Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях» (ИОС), включая подразделы электроснабжения (ЭОМ), водоснабжения и водоотведения (ВК), отопления и вентиляции (ОВиК), газоснабжения (ГСВ);
- Раздел «Технологические решения» (ТХ — обязателен для общепита, медицины, торговли);
- Раздел «Проект организации строительства» (ПОС);
- Раздел «Мероприятия по охране окружающей среды» (ООС);
- Раздел «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (МОПБ);
- Раздел «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» (ОДИ / МГН);
- Техническое заключение о состоянии несущих строических конструкций (ТЗК);
- Научно-проектная документация и историко-культурное исследование (для объектов под охраной КГИОП).
Примечание В стандартной практике коммерческих объектов проект включает обязательные базовые разделы: ПЗ, АР, ВК и ТХ. Дополнительные специализированные разделы формируются по мере необходимости, исходя из характера инженерно-строительных изменений на объекте недвижимости. В отдельных случаях также требуется подготовка технического заключения о состоянии несущих строительных конструкций здания (ТЗК).
Содержание проекта перепланировки нежилого помещения
Порядок оформления проектных материалов регулируется Постановлением Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также соответствующим региональным законодательством. Разработанная документация сохраняет юридическую силу в течение двух лет с момента оформления, с возможностью последующего продления срока действия.
Текстовая составляющая проекта включает в себя следующие элементы:
- титульный лист;
- содержание и состав проекта;
- заверения главного инженера проекта (ГИП);
- общие сведения, введение и текстовое описание технических решений;
- пояснительную записку.
Пояснительная записка содержит ключевую информацию, детальное описание всех планировочных мероприятий, указания по выполнению строительно-монтажных работ, требования актуальных сводов правил, государственных стандартов и строительных норм, мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению безопасности, а также проектные решения по организации доступа маломобильных групп населения (МГН).
Графический блок проекта содержит обязательные архитектурные и необходимые сопутствующие инженерные разделы:
- титульный лист, комплект чертежей соответствующего раздела и общие данные;
- план объекта до проведения перепланировки с экспликацией помещений;
- демонтажно-монтажный план;
- чертеж объекта после завершения перепланировки с обновленной экспликацией помещений;
- схемы, узлы и инженерные расчеты конструктивных элементов;
- планы внутренних инженерных коммуникаций и сетей, аксонометрические схемы, обоснования и спецификации оборудования и материалов;
- технологические обоснования функциональных и производственных процессов в помещении.
В дополнение к обязательным разделам архитектурных и технологических решений (ТХ), проект может включать сведения, касающиеся инженерного обеспечения, такие как водоснабжение и канализация (ВК), электроснабжение (ЭОМ), отопление и вентиляция (ОВиК). Также, в зависимости от характера изменений и коммерческого назначения помещений, проект дополняется мероприятиями по обеспечению пожарной безопасности (МОПБ), доступности для маломобильных групп населения (ОДИ), а также поверочными расчетами акустических характеристик, инсоляции, воздухообмена и водопотребления.
В состав приложений включаются следующие сопутствующие документы:
- утвержденное задание на проектирование;
- актуальная выписка из реестра членов саморегулируемой организации (СРО);
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект;
- технический паспорт БТИ (ПИБ) или технический план с экспликацией;
- поэтажные планы выше- и нижележащих этажей;
- акт технологического присоединения и технические условия;
- официальные договоры с ресурсоснабжающими организациями;
- санитарно-эпидемиологическое заключение (при необходимости);
- официальные согласования КГИОП или КГА (при необходимости).
Отдельные виды изменений конфигурации коммерческих площадей требуют дополнительного оформления документов:
- Создание антресольного этажа или организация проема в несущей стене/перекрытии. Разрабатывается полноценный раздел конструктивных решений (КР), а также проводится поверочный расчет несущей способности строительных конструкций здания с учетом планируемых нагрузок.
- Функциональное объединение нескольких нежилых помещений либо их разделение на самостоятельные объекты. Объединение площадей может осуществляться по горизонтали (в границах одного этажа).
- Изменение конфигурации помещений в зданиях, являющихся объектами культурного наследия. Для приспособления таких объектов требуется получение официального разрешения в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Все проектные и изыскательские мероприятия выполняются организациями с действующей лицензией КГИОП.
- Задействование общедомового имущества или изменение внешнего облика фасадов. Для использования общего имущества МКД, устройства дымоходов, новых входов или изменения архитектурного облика здания необходимо наличие протокола общего собрания собственников. В случае изменений, затрагивающих внешний вид фасада, требуется получение разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА).
- Официальный перевод объекта из нежилого фонда в жилой. Требуется техническое обоснование соответствия санитарным нормам для постоянного проживания, проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, а также выполнение расчетов коэффициента естественного освещения (КЕО) и вентиляции.
- Официальный перевод из жилого фонда в нежилой. Перевод жилых помещений в коммерческие нормативно разрешен только для объектов, расположенных на первых этажах либо над существующими нежилыми помещениями. Утверждение проекта требует наличия протокола общего собрания собственников и согласования Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА).
Техническое заключение о состоянии несущих строительных конструкций здания представляет собой документ, содержащий экспертную оценку состояния элементов и инженерного оборудования данного объекта. Этот документ, наряду с проектной документацией, необходим для согласования определенных видов работ при проведении перепланировки, таких как устройство и рамное усиление проемов в несущих стенах, строительство антресольных этажей (особенно в домах исторического фонда Санкт-Петербурга) и в иных аналогичных случаях.
В материалах технического заключения фиксируется, что текущее состояние строительных конструкций допускает внесение изменений во внутреннюю конфигурацию помещения. Документ включает в себя текстовые описания и графические схемы, обосновывающие выводы.
Стоимость перепланировки нежилого помещения
Наши специалисты ответят на все интересующие вас вопросы. Работаем в Санкт-Петербурге и по всей Ленинградской области.
